契約の終了
第21回 「賃借物の全部滅失等による賃貸借契約の当然終了」
（改正民法616条の2）の法理の再検討
――「一部滅失等による賃料の減額等」（改正民法611条）との比較を契機とする
「法律行為の終了」に関する一考察――（上）
流通経済大学法学部教授 弁護士
西 島 良 尚
Ⅰ はじめに
賃貸借契約の目的物が「全部滅失」した場合、当事者の帰責事由の有無を問わず当然に終了するという規律が改正法616条の2により明記された。通常の危険負担や債務不履行の場合の筋道を経るのではない、この規律は改正前からの通説とされ、この規定の審議過程でもさしたる異論は出なかった。
ところが、それとパラレルに考えることを前提に、同目的物の「一部滅失」の賃料の当然減額について審議された場面では、異論が噴出し、賃借人の帰責事由がない場合のみの減額とする改正法611条1項が規定された。本稿は、その意味を問い直すことを目的とするものである[1] [2]。
Ⅱ 両条文（改正法616条の2および改正法611条1項）の創設・改正に至るまでの過程
１ 「賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了」（改正法616条の2）の創設の経緯について
⑴ 旧法には条文はなく、以下のような判例・学説の状況であった。
- 1）判例
- ＜「全部滅失」につき＞
- ①最判昭和42年6月22日（民集21巻6号1468頁）
火災により建物の主要な部分が焼失した事例。
- ＜「その他の事由により使用収益不能」につき＞
- ②大判昭和10年4月13日（民集14巻556頁）
賃貸人が宅地を第三者に譲渡し第三者が建物を建築するに至った事例。 - ③大判昭和11年10月3日（裁判例10巻民233頁）
賃貸目的物の所有権も賃貸権限もない賃貸人が土地賃貸借契約を行い賃借人が引渡しを受けた事案で、後に賃借人が土地所有者と新たに賃貸借契約を締結し使用収益を継続した場合→先の賃貸借契約は履行不能とされた事例。 - ④最判昭和32年12月3日（民集11巻13号2018頁）
建物の「朽廃」により契約の当然終了が認められた事例。 - ⑤最判昭和36年12月21日（民集15巻12号3243頁）
転貸借において、賃貸人が賃借人（転貸人）の債務不履行により賃貸借が解除された場合には、転貸借契約は履行不能により終了するとされた事例。 - ⑥最判平成9年2月25日（民集51巻2号398頁）
承諾転貸において、賃貸人が賃借人（転貸人）の債務不履行により賃貸借が解除し終了した場合、賃貸人が直接転借人に対し目的物の返還請求をした時、転貸借は履行不能により終了するとされた事例
- 2）学説（通説）
- 「賃貸借の目的物の全部滅失その他によって賃借人の使用収益が不能」となったときは、当事者の帰責事由を問わず、契約の目的達成不能により賃貸借契約は終了すると解し、あとは帰責事由の有無による損害賠償で処理する[3]。異論がない通説と言われてきた。
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