◇SH1981◇実学・企業法務（第156回）法務目線の業界探訪〔Ⅳ〕建設・不動産　齋藤憲道（2018/07/23）

実学・企業法務（第156回）

法務目線の業界探訪〔Ⅳ〕建設・不動産

同志社大学法学部

企業法務教育スーパーバイザー

齋　藤　憲　道

 

〔Ⅳ〕建設（ゼネコン、戸建て、下請）、不動産取引

1. 業界の特徴

(2) 不動産取引業界の特徴

1) 不動産取引業は、アセット型とノンアセット型に大別される

　アセット型：　不動産に資金を投じて商品にする不動産開発、分譲、賃貸等

　ノンアセット型：　不動産関連のサービス業（管理、取引仲介、販売代理等）

1. (注) 不動産開発は1～3年を要することが多く、購入時と発売時の不動産相場が業者の利益に大きな影響を与える。

2) 土地の価格は、それを用いる目的によって複数存在する。

　公示価格（土地取引の指標になる[1]）

　都道府県基準地価格（地方の調査地点が多く、都市部が多い公示価格を補う）

　路線価（相続税評価額）

　固定資産税評価額（市町村が公示価格の70%をめどに調整し、原則として3年に1度評価替えする）

　実勢価格（実際の取引価格）

1. (注)「不動産鑑定評価基準（国土交通省）」は、試算価格[2]の算定について、原則として、原価法（再調達原価を求めて、耐用年数等により減価修正する）、取引事例比較法（近隣事例を集めて、事情・時点・地域の要因を補正・修正等する）、収益還元法（将来期待される純収益の現在価値の総和を求める）の手法を用いて鑑定評価を行うこととし、案件に則して適切な手法を適用する。

3) 近年、資産の流動化に関する法律（SPC法）等の証券化技術・制度が発展し、不動産の証券化が進んでいる

4) 不動産取引においては、さまざまな法律が関係する　（例）

　取引：不動産登記法、宅地建物取引業法（免許制度）、建物の区分所有等に関する法律

　建築物：建築基準法、品確法[3]、消防法

　用途制限：国土利用計画法、都市計画法、大都市法[4]

　賃貸：民法、借地借家法（定期借地権、定期借家権を含む）、消費者契約法

　税金：不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、売却益への課税、

1.  　契約書への印紙税、消費税（土地は対象外だが、建物売買・造成工事・建築工事は課税対象）、住宅ローン減税　

5) さまざまなビジネス・モデルが存在する

1. ・ 不動産分譲事業の業務フロー
   物件企画・用地確保（土地売買契約、代金支払）
   → 企画設計、整地・造成・（建築工事[5]）
   → 販売活動（チラシ配布、モデルルーム設置等）、成約[6]
   → 物件引き渡し、代金回収
2. ・ 不動産賃貸業の業務フロー
   物件の取得・建築
   → 販売活動（広告・仲介等を委託することが多い）、テナントの獲得・賃貸借契約
   → 敷金・保証金等の収受
   → テナント入居
   → 家賃収入、維持管理
   → 契約期間満了、原状回復、家賃等残金を精算