◇SH2165◇空き家問題・放置された土地問題と「所有権の放棄」について（1）　梅谷眞人（2018/10/30）

空き家問題・放置された土地問題と「所有権の放棄」について（1）

富士ゼロックス株式会社
知的財産部マネジャー

梅　谷　眞　人

 

1. 問題の所在

(1) 不動産の現状

　日本は人口減少時代に入り、不動産の使用や処分に困る者が増加し、空き家（建物）や空き地（土地）の増加が社会問題化している[1]。相続時に不動産の所有権移転登記を行わない状態が数十年続くと、相続人の数が増え、現住所や居所も不明な者がいると、遺産分割協議（民法907条）も成立せず、一部の相続人による取得時効（民法162条）も難しい[2]。これらの事情によって、適切に管理処分できない不動産が増えている。さらに、使用価値がない不動産の所有者は、所有し続けることによって固定資産税や建物の管理費用が負担になるため、管理されないで放置される不動産が増加している。

(2) 経済的損失

　土地所有者不明問題に関しては、所有者不明土地問題研究会（増田寛也座長）「所有者不明土地問題研究会 最終報告～眠れる土地を使える土地に『土地活用革命』～」（平成29年12月）の調査があり、所有者不明土地の権利者探索コスト、手続きコスト、機会損失コスト、災害発生時の潜在コスト、恒常的な管理コスト、管理不行き届きによるコスト、税の滞納といった、累積数兆円の経済的損失が試算されている[3]。空き家問題に関しては、東京市町村自治調査会の「自治体の空き屋問題に関する調査研究報告書」などがあり[4]、不適正管理や老朽危険空き家の防災・防犯機能低下、景観悪化、ゴミの不法投棄誘発など、様々な外部不経済の問題が指摘されている。

(3) 法的課題

　この問題を解決するためには、第一に、不動産の所有者を特定し所有者不明土地の増加を防ぎ、利活用し、適切に管理できる仕組みが必要である[5]。第二に、所有権放棄に関する法制度に不備がある。不要な不動産の所有権を所有者が放棄したい場合、明確な法令や判例がなく、放棄された不動産を適正に管理する仕組みも整っていない。解決すべき問題は多岐にわたるが、本稿では、所有権を放棄する法制度、放棄された不動産の管理責任および利活用を担う受け皿を中心に検討する。

 

2. 意思表示による所有権放棄の可否、要件、手続き

(1) 所有権放棄の可否

　債権は放棄できる（債務免除。民法519条）。動産の場合、動産の所有者が所有の意思を放棄して占有も失うと無主物となり、無主物先占によって所有権を原始取得すると（民239条1項）、その反射的効果として元の権利者は所有権を失う[6]。廃棄物処理を適法に委託して廃棄すれば、所有権の対象となる有体物が滅失して、所有権が消滅する。抵当権（優先弁済を受ける地位）も放棄できる。共有持分も放棄できる（民法255条）。

　他方、所有権は時効で消滅することがなく（民法第167条2項）、物権の性質という民法の一般的な理論としては所有権の放棄も認められると解釈可能であるけれども[7]、不動産所有権については、財産的価値が低い不動産の所有権を放棄してその管理義務を他人に負わせることの可否、所有権放棄が認められる要件、放棄の手続き、放棄された後の不動産の使用・収益・管理・処分の具体的な方法などが明らかでない[8]。

(2) 理論的に放棄可能だが制限がある

　所有権放棄の可否を判示した最高裁判例は発見できない。不動産所有権の放棄はできないという見解を示した法務省民事局長回答もあるようだが[9]、下級審では、原則として放棄可能としつつ、例外として権利濫用や公序良俗違反の放棄は認めないという裁判例がある。すなわち、物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによってその効力を生ずるのだから（民法176条）、所有者の意思表示（相手方のない単独行為）によって放棄することができると考えられている[10]。

(3) 不動産登記と管理義務の問題で事実上放棄できない

　不動産物権変動の第三者対抗要件である登記（民法177条）について、所有権放棄を登記原因とする所有権抹消登記の手続きが認められていない。したがって、所有権放棄を第三者（国や地方自治体を含む）に主張できないから、固定資産税の納税義務を免かれることができないし、放棄された不動産のその後の処分にも困る事態になる。

さらに、所有権の放棄を認めることと、不動産を管理する義務と費用負担を別に問題として考えなければならない[11]。私権の放棄が原則自由だとしても、第三者の利益を害し、経済的負担を押し付ける行為は許されないのだから（権利濫用。民法1条）、例えば、建物（土地工作物）が通常有すべき安全性を欠き、瑕疵ある不動産の場合、その管理責任や事故があったときの損害賠償責任（民法717条）を免れる目的で所有権を放棄する行為等は、公序良俗に反し無効であって認められないと考えられる（民法90条）[12]。

(4) 結論

　私は、現行法の解釈としては、意思表示（単独行為）による所有権の放棄を認めつつ、第三者の利益を害することができず、公序良俗違反の放棄が無効となると考え、放棄に利害関係人（国）の同意を要するものとすべきであると考える。所有者のない不動産は、国庫に帰属する（民法239条2項）。所有権放棄の意思表示によって国に所有権を移転する行為は、寄付（贈与）と実質的に同一の効果をもたらす。単独行為の贈与に受贈者の承諾を要する（民法553条参照）のと類似の状況であり、国が所有権の承継取得に同意できないような、安全管理、廃棄物処理、景観と衛生の維持、危険な建物取り壊し等の義務と費用を国に押し付けて税金で負担させるだけで、利用価値がない不動産については、当該不動産を引き取る国の同意がない限り、放棄できないと解すべきである。現行法の実定法解釈論はそうだとしても、現在の課題はそれでは解決できないものであり、新たな制度設計が求められている。