「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」を閣議決定
岩田合同法律事務所
弁護士 深 沢 篤 嗣
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平成28年2月26日、「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」（以下「本改正法案」という。）が閣議決定された。
本改正法案は、我が国における、住宅流通市場における既存住宅の占める割合が、欧米諸国と比較して低いこと（後掲【既存住宅流通シェアの国際比較】参照）を踏まえ、既存建物の流通を促進することで、住宅市場の拡大による経済効果や、ライフステージに応じた住替え等による豊かな住生活の実現等を目指すものである。
本改正法案が、既存建物の流通を促進するために活用しようとしているサービスが、「建物状況調査」である。「建物状況調査」は、「インスペクション」とも呼ばれ、建築士などの専門家が、建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を、目視、計測等によって行う調査のことである（この調査のことを本稿では、「インスペクション」と呼ぶ。）。なお、インスペクションを実施する専門家の要件については、別途国土交通省令で定められる。
既存建物の取引では、個人であることが多い売主に対して、広く情報提供義務や瑕疵担保責任を求めることが困難であるため、買主が建物の質に対するリスクを負うという実情がある。このような問題を解消するため、インスペクションという民間のサービスの活用を促進することで、既存建物についても買主が安心して取引できる市場環境を整備し、これにより既存建物の流通を促進しようというのが本改正法案の意図である。
２
本改正法案では、既存の建物の取引における情報提供の充実を図るため、宅地建物取引業者（以下「宅建業者」という。）に対し、以下の3つの事項を義務付けることとしている。
まず1点目は、宅建業者に対し、媒介契約の締結時に、インスペクションを実施する専門家のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者へ交付する義務を課すものである（本改正法案34条の2第1項4号）。これにより、インスペクションの存在を知らなかった消費者に情報提供がなされることで、消費者によるインスペクションの利用が促進されることが期待されている。
2点目が、宅建業者に対し、インスペクションを実施している場合、重要事項説明時に、当該インスペクションの結果を買主に説明することを義務付けるものである（同35条1項6号の2イ）。これにより買主は、建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能となることや、既存建物の瑕疵に関する保険の加入が促進されることが期待されている。
3点目が、宅建業者に対し、既存建物の売買等の契約の成立時に、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付する義務を課している（同37条1項2号の2）。これは、引渡後に、既存建物の瑕疵をめぐったトラブルが発生することを防止することを目的としている。
３
また本改正法案は、上記のほか、不動産取引により損害を被った消費者を確実に救済するため、宅建業者との取引により損害を被った者などは、宅建業者・宅地建物取引業保証協会が供託する営業保証金・弁済業務保証金から、その弁済を受けることができるが、その弁済を受け得る対象者から宅建業者を除外すること（同27条1項、64条の8第1項）、及び宅建業者を構成員とする事業者団体に対し、宅地建物取引士等への体系的な研修を実施する努力義務を課す（同７５条の２）こともその改正の内容としている。
４
本改正法案は、第190回通常国会に提出される予定とされているが、成立時期等は未定の段階であり、対応が必要となる宅建業者においては、国会における審議の経過に着目していく必要がある。
以上