金融庁、投資運用業者等に対して賃料の支払いに関するテナントへの配慮を要請
岩田合同法律事務所
弁護士 柏 木 健 佑
1 金融庁による要請の背景
金融庁は、令和2年5月8日、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けた投資運用業者等に対する要請として、「賃料の支払いに係る事業者等への配慮について（要請）」に基づく要請（以下「本件要請」という。）を行った。
新型コロナウイルス感染症の拡大が我が国の経済に甚大な影響を及ぼしつつあることは周知のとおりである。特に、新型コロナウイルス感染症拡大防止のための不要不急の外出自粛要請や店舗・施設への休業要請を受けて、商業施設、飲食店舗、宿泊施設、遊興施設等を営むテナントに大きな影響が及んでいる。かかる事態を受けて、既に国土交通省からは、令和2年3月31日付で、「新型コロナウイルス感染症に係る対応について（依頼）」[1]が発出され、不動産賃貸事業者に対して、賃料の支払いが困難な事情があるテナントに対して賃料の支払い猶予等の柔軟な措置を検討するよう要請がなされていたところである。
しかしながら、投資法人やファンド等が保有している物件については、賃料の支払い猶予や減免を行うに当たって別途の考慮が必要となる。すなわち、投資法人やファンド等が保有している物件は、投資法人やファンド等が投資運用業者に対して資産の運用を委託しているケースが多いところ、賃料の支払い猶予や減免の判断を行う立場にある投資運用業者は、投資法人やファンド等に対して投資を行う投資家に対して忠実義務や善管注意義務を負っており（金融商品取引法42条1項、2項）、賃料の支払い猶予や減免に応じることで投資家に損害が生じた場合には、当該義務違反の責任を問われる可能性がある。そのため、投資法人やファンド等が保有している物件については、賃料の支払い猶予や減免に応じることに慎重になる傾向があったものと思われる。
2 本件要請を受けた対応
本件要請は、1において述べたような背景を受けて、投資法人等及び投資法人等から資産運用委託を受けている投資運用業者に対して、投資者保護上問題のない範囲でテナントへの配慮を促す観点から、投資法人等との賃貸借契約先であり、かつ賃料支払いが深刻な課題となっているテナントに対しては、賃料の減免若しくは賃料の支払いの猶予に応じるなど、必要に応じ投資者に対する説明責任を果たしつつ柔軟な措置の実施を検討することを要請するものである。
かかる要請の理由として、金融庁は、投資運用業者が負う忠実義務及び善管注意義務は、投資者の目先の利益のみの最大化を求めるものではなく、投資者にとって何が最善の利益かは、個別具体的な状況に即して判断されるべきものであること、例えば、現下の新型コロナウイルス感染症の影響が拡大する中で、投資法人等との賃貸借契約先であるテナントの状況を十分に勘案し、賃料減免又は賃料支払いの猶予に応じるなど、長期的な視点に立って柔軟な措置を実施することが合理的と考えられる場合には、金融庁の検査・監督で問題視することはない旨を述べている。
本件要請を受けて、投資運用業者としては、テナントから賃料減免又は賃料支払いの猶予の要請があった場合に、投資家保護を理由として安易に要請を拒絶することは困難になると考えられる。一方で、本件要請を踏まえても、投資運用業者が、投資家の利益を損なうような賃料減免又は賃料支払いの猶予を行えば、忠実義務違反又は善管注意義務違反を問われる可能性がある。最終的には、テナントの個別の状況を踏まえて何が投資家の利益に最も適うかという判断が必要となる。
かかる判断は個別的に行うほかなく、唯一の正解がある問題でもないと考えられるが、判断の一要素を示すとすれば、賃料支払いの猶予については、猶予によりテナントが営業を継続することができ、猶予した賃料を回収することができれば、テナントが破綻して賃料収入が得られなくなるより投資家の利益に適うと考えられる一方で、多額の猶予を行うとその保全が問題となると考えられる。賃料の減免については、テナント側が求める減免が一時的なものなのか継続的なものなのか、テナントの減免請求の要因（経済状況の悪化なのか、都道府県からの休業要請による休業なのか等）、減免を拒絶した場合のテナントの想定される対応（中途解約等）、テナント側の減免の主張の法的根拠（以下の表に想定される法的根拠をまとめている。）等を踏まえた判断が必要となると考えられる。
| 法的根拠 | 要件等 |
| 借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求 | 建物の借賃が土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき |
| 改正前民法611条1項に基づく賃料減額請求 | 賃借物の一部が滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる ※例えば都道府県からの休業要請等による使用収益不能の場合に、この条項を適用又は類推適用できないかが問題となる |
| 事情変更の法理 | ①契約締結の基礎となっていた事情の変更、②①が当事者において予見できなかったこと、③①が当事者の責めに帰することができない事情により生じたこと、④①の結果、当初の契約内容に当事者を拘束することが信義則上著しく不当であると認められること（一般的に認められる要件） |
本稿執筆時点（2020年5月20日時点）においては、一部都道府県において新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態宣言も継続中である。また、緊急事態宣言が解除された場合でも、新型コロナウイルスの感染防止の必要性がなくなるわけではなく、経済活動への影響がどのように顕れるのか見通しが難しい面もある。そのような中で投資家保護の要請とテナントへの配慮の要請を両立することは投資運用業者に突き付けられた困難な課題であると言える。新型コロナウイルス感染症の影響を受けた事業者への賃料減免については立法の必要性も叫ばれており、状況を注視しつつ、対応を検討する必要がある。
以 上