◇SH2173◇空き家問題・放置された土地問題と「所有権の放棄」について（4・完）　梅谷眞人（2018/11/02）

空き家問題・放置された土地問題と「所有権の放棄」について（4・完）

富士ゼロックス株式会社
知的財産部マネジャー

梅　谷　眞　人

 

9. 試論

　以下、現時点における雑な試案であって、立法事実の調査や明確な根拠付けもフィージビリティ・スタディもなされていない備忘録に過ぎないけれども、以下のような論点もあるという参考意見を提示しておこうと思う。

(1) 保護法益

　国土の適正な管理、付近住民の安全（防災・防犯）、生活環境保全・衛生、不動産の有効利用

(2) 所有者不明土地の発生抑制

　相続等の不動産登記の義務化。不在者財産管理制度を見直し[1]、多くの課題があるものの、共同相続人全員でなくても、共有相続財産として暫定的な相続登記をでき、マンションの区分所有権のように、判明している法定相続人の多数決で処分して不在者持分相当を供託することも可能な制度の導入。空き地、空き家情報のデータベース整備と情報公開による再利用や転売の促進。

(3) 所有権放棄の許容

　意思表示による不動産の所有権の放棄を認める。ただし、その意思を第三者に公示し、当該不動産の取引の安全を図るために登記を要するものとする。

(4) 放棄された所有権の帰属

　原則として、国に帰属するものとする。国から地方自治体への所有権移転も認める。土地および建物の場合、現況確認や付近住民の理解調整など、地方自治体の方が適しているものと想定する。課題は財源である。

(5) 要件と手続き

　当該不動産を放棄することが、所有者の負担軽減だけではなく、防災上の必要性など公共の利益を保護するためにも必要と認められる場合に、放棄を認める。

　原則として、所有者（共有の場合は共有者全員）が、不動産を特定し（不動産登記謄本を添付）、現況を報告して（建物図面、写真などを用いた現況報告書を添付）、不動産所在地を管轄する地方自治体に、書面で、所有権放棄の意思表示をし、所定の手数料を納付するものとする。共有者全員を特定できない場合の課題は、前述(2)および後述(9)のとおりである。

(6) 効力発生要件と対抗要件

　外部から放棄の意思を明確に認識できる登記を効力発生要件として、不動産登記法に所有権放棄による所有権抹消登記の規定を新設する。所有権抹消登記によって放棄の効力が発生し、同時に対抗要件が具備される。登記義務者は所有権を放棄する者とし、行政代執行（地方自治体を申請人とする登記）も認める。

(7) 管理責任

　原則として、当該不動産所在地を管轄する地方自治体が当該不動産を管理する。原則として、安全・衛生の確保目的の消極的管理とする。なお、公物としての管理を指定管理者に委託することも可能とする[2]。不動産業界は、人口減少社会のもとで構造的に新築需要が減る状況であり、公共事業で新規の箱モノを作る予算があるならば、既存の社会インフラの修補（新築より利益率が低いであろうが）や空き家・空き地管理を優先する政策も選択肢であり、事業者にとっても、ビジネス・モデルを転換する時期に差し掛かっていると思われる。さらに、情報を公開して、ある程度まとまった利用可能な土地が判明すれば、買手が現れる可能性もあり、地方自治体による民間への任意売却も可能とする。

(8) 費用負担

　所有権を放棄する者に対して、国や地方自治体が税金を財源として負担せざるを得なくなるコストの合理的な負担を求める。ただし、固定資産税は、資産税であるから課すことができない。また、そもそも固定資産税や管理費用を負担できない又は負担したくないから、使用されない不動産が放置されているのであって、高額の費用負担を求めると、制度が事実上機能しない。

　そこで、次のような分担も今後検討してみてもよいのではないかと考える。例えば、①所有権放棄を登記原因とする抹消登記や国への移転登記の費用は、税金で負担する。②利活用可能な場合の修補・改造費用は地方自治体の負担とし、③利活用を見込めず危険な建物の収去費用や危険な土地の改造費用は所有者の負担とするが、所得に応じた累進的負担額とし、低所得者にはその一部を所得税の控除項目として認める。④廃棄物処理費用については、各地方自治体の所定の廃棄費用の負担を求める。

　問題は、所有者不明の土地・建物を管理、処分等する費用対効果である。国または地方公共団体が負担したコストを求償できる所有者を特定できないと、全額が税による負担となる。結局、費用対効果の問題が大きく、解決策が難しい。

(9) 登記されずに放置された土地建物の扱い

　所有者不明のまま、相続等の登記も、所有権放棄の登記もなされずに放置されている不動産の場合には、地方自治体が公示催告し、6カ月経過後に共有者全員の所有権放棄を擬制し、地方自治体が登記申請人となって国に帰属させ、当該不動産を処分可能とする。登記の日から5年以内に所有者が異議を申し立てた場合には、その間に地方自治体が負担した費用全額を支払うことを条件として、単独または共同での所有権移転請求を認める。費用負担に応じない者の所有権は、共有持分放棄（民法255条）の意思表示を擬制するか、または国による所有権取得確定により、一物一権主義の反射的効果として消滅するものとする。

(10) その他の選択肢

　政策のオプションは、一つに限る必要はない。ノン・リコース型（残債務の額にかかわらず担保不動産を手放せば済む）で不動産を譲渡担保にして、老後の生活資金を貸与する仕組や、一人暮らしの老人には、所有権を生前に地方自治体に移転しつつ、所有者の死亡を解除条件とする期間の定めのない一代使用権（居住権）を設定する仕組みなど、課題があるだろうけれども、所有権の内容をなす使用、収益、処分権および管理義務をアンバンドル化した仕組も選択肢としてある。

　ここでも問題は、民間であれば収益性であり、国または地方自治体であれば財源であるが、国土の在り方の長期的展望を考えるとき、行政には外部不経済の抑制効果の定量的な価値も考慮した費用対効果の判断が求められるであろうし、民間には新しいビジネス・モデルの開発が求められている気がする。法律論としては、所有権とは何か、土地や建物の所有権はどうあるべきかという、根本的な問いに答えなければならないし、政策論としては、国土開発の方向性を新築から既存インフラの再整備へと転換しつつ、コンパクト・シティに纏めていくことも考える時機なのだろう。近々、政府から新しい制度が提案されて、多くの意見が聴取され審議される過程において、誰もが自分の身近に起き得る問題として捉え、日本の不動産をこの先数十年の間にどうすべきなのかを考える契機になれば良いと思う。

（完）