実学・企業法務（第160回）
法務目線の業界探訪〔Ⅳ〕建設・不動産
同志社大学法学部
企業法務教育スーパーバイザー
齋 藤 憲 道
〔Ⅳ〕建設（ゼネコン、戸建て、下請）、不動産取引
2. 建設・不動産取引には多くの規制がある
(4) 特定の目的のための法規制が多数存在
建築行為を行うときは、建築基準法とは別のさまざまな法律・条例・地域の建築協定等に抵触していないことを、「建築確認申請[1]」の前に、都道府県・市町村等の担当部署に確認する必要がある。
規制に抵触する場合は「確認済証（建築基準法）」が交付されないので、事前の十分な調査が欠かせない。
さまざまな規制を次に例示する。
1) 地域及び都市の整備・安全確保のための規制
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① 国土利用の基本
国土形成計画法[2]、国土利用計画法[3]、自然公園法[4]、公有地の拡大の推進に関する法律 -
② 都市づくり
住宅地区改良法[5]、都市計画法[6]、都市再開発法[7]、大都市法[8]、大都市圏整備３法（首都圏整備法[9]、近畿圏整備法、中部圏開発整備法）、土地区画整理法[10]、密集市街地整備法[11]、集落地域整備法[12]、都市緑地法[13]、首都圏保全法[14]、近畿圏保全法[15]、都市公園法、宅地造成等規制法[16]、土砂災害防止法[17]
- (注) 同一の土地等について、都市計画、緑地保全計画、地域森林計画、農業振興地域整備計画、港湾施設規制、防衛施設規制等の複数の規制・運用ルールが適用される場合は、指定・規制等について関係当局と事前の調整が必要である。 （「都市緑地法運用指針（国土交通省都市局）」参照）
2) 土地の用途・利用の規制
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① 災害防止・環境保全・水質保全等のための規制
河川法[18]、森林法[19]（「全国森林計画」は、環境基本法の「環境基本計画」と調和させる。[20]）、水源２法[21] -
② 道路に関する規制
道路法[22]、道路交通法（道路における危険防止、交通の安全・道路交通に起因する障害防止） -
③ 産業に関する用途規制
農地法（権利移動・転用を制限する。1952年制定）、農業経営基盤強化促進法[23]（1980年制定）、農業振興地域の整備に関する法律[24]、工場立地法（環境保全を図りつつ工場立地を行う。1959年制定） -
④ 特定の目的に関する規制
水源地域対策特別措置法[25]、墓地・埋葬等に関する法律、文化財保護法（遺跡等の埋蔵文化財の発見時の届け出義務、文化庁長官による指示・命令・発掘の施行等。）
3) 国土測量・住居表示の適切な運用
- 測量法（国土地理院長の承諾なく測量標を移転・汚損等してはならない。22条）、住居表示に関する法律[26]
4) 生活インフラの整備・保全のための規制
5) 公害防止のための規制
- 大気汚染防止法、水質汚濁防止法、土壌汚染対策法、騒音規制法、振動規制法、ダイオキシン類対策特別措置法、都道府県・市町村の公害防止条例
6) 環境・景観を保全するための規制
- 環境基本法（環境基本計画を策定）、景観法[30]、地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律、都市の美観風致を維持するための樹木の保存に関する法律、屋外広告物法
7) 事業活動に係る建築物の規制
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① 公衆衛生のために行う規制
基本的に都道府県知事等（実務の多くは、保健所が担当）の許可・届出を必要とする。
食品衛生法[31]、建築物衛生法[32]、公衆浴場法[33]、旅館業法[34]、温泉法[35]、興業場法[36]、理容師法[37]、 美容師法、クリーニング業法[38]、化製場等に関する法律（化製場[39]又は死亡獣畜取扱い場） -
② 毒物・劇物の製造・輸入・販売等の規制（毒物及び劇物取締法3条、3条の2、4条）
特定毒物は、都道府県知事（又は指定都市の長）の許可を受けた者でなければ製造・使用できない。
毒物・劇物の製造業・輸入業の登録は、製造所・営業所ごとに厚生労働大臣が行う。
販売業の登録は、店舗毎に所在地の都道府県知事（保健所を設置する市・区ではその市長・区長）が行う。 -
③ 医療関係施設の開設・運営に対する規制（実務の多くは、保健所が担当）
医薬品医療機器等法[40]、医療法[41]、臨床検査技師等に関する法律[42]、歯科技工士法[43]、あん摩マッサージ指圧師・はり師・きゅう師等に関する法律[44]、柔道整復師法[45] - ④ 教育・福祉等を適切に行うための規制
8) 建築物省エネ法[51]への適合
東日本大震災以降、日本のエネルギー需給が逼迫する中で、建設物部門のエネルギー消費量が増大したため、抜本的な省エネ対策が採られた。
- ① 規制措置（義務） 一定規模以上の建築物の新築・増改築が対象
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1「省エネ基準」への適合義務・適合性判定義務（非居住2,000㎡以上）
・建築基準法の「建築確認」で省エネ基準適合を確認し、不適合であれば「確認済証」が交付されない。 -
2 新築・増改築の計画を所管行政庁に届出る義務（建築物300㎡以上）
・基準に適合せず、必要と認める場合には、所管行政庁が指示・命令等を行う。 - ② 誘導措置（任意） 全ての建築物が対象
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1 性能向上計画認定・容積率特例
建設地の所管行政庁から性能向上計画認定を取得すると、容積率特例（上限10%）を受けることができる。 - 2 建築物省エネ法7条に基づく建築物の省エネ性能表示（自己評価）、又は、基準適合認定表示（行政庁による認定）を行うことができ、認定を受けると、広告・契約書等に「ｅマーク」を付すことができる。
[1] 建築基準法6条～6条の3
[2] 国土の自然的条件を考慮して、経済、社会、文化等に関する施策の総合的見地から国土の利用・整備・保全を推進するため、国土形成計画の策定等を行う。国土利用計画法と相まって、国民が安心して豊かな生活を営むことができる経済社会を実現する。（1条）
[3] 土地利用基本計画の作成、土地取引の規制に関する措置その他土地利用を調整するための措置を講ずる（1条）。
[4] 国立公園・国定公園・都道府県立自然公園の指定・保護・利用等を定める。1957年制定
[5] 1960年制定。①不良住宅密集地区の改良事業に関し、事業計画、改良地区整備、改良住宅建設、その他必要な事項について定める。②地区の環境の整備改善を図り、健康で文化的な生活を営むに足りる住宅の集団的建設を促進する。③国土交通大臣は、不良住宅が密集し保安・衛生等が危険・有害な一団地を「改良地区」に指定できる。この指定は、住宅地区改良事業を施行しようとする者の申出に基づいて行う。（市町村が申出るときは、都道府県知事を経由しなければならない。）
[6] 1968年制定。都市計画の内容・決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定める（1条）。都道府県は、予め関係市町村・都道府県都市計画審議会の意見を聴き、国土交通省令の定めに従って国土交通大臣に協議して「都市計画区域」を指定する（4条、5条）。「都市計画区域」については、必要に応じて「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めることができる。（7条1項）
[7] 1969年制定。都市計画法に基づく「市街地再開発事業」を実現するために、再開発ビルを建築してその床・土地の持ち分と交換する「第1種市街地開発事業」と、土地・建物を再開発業者が買い取って再開発後に入居希望者に再配分する「第2種市街地開発事業」を設けた。通常、床を権利者に分配する以上に建設してそれを売却し、事業費を調達する。狭小な敷地に様々な権利者が存在する都市部における土地区画整理事業（土地区画整理法に規定）の運用上の困難を克服する方法として導入された。
[8] 「大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法」の通称。1975年制定。市街化区域内の農地や空地を活用・集約化し、公共施設・宅地基盤等を整備する「住宅街区整備事業」の事業計画は、都府県については国土交通大臣、市町村については都府県知事の認可を受けなければならない。（第6章、52条）
[9] 1956年制定。首都圏の整備に関する総合的な計画を策定し、その実施を推進することにより、日本の政治、経済、文化等の中心としてふさわしい首都圏の建設とその秩序ある発展を図る（1条）。
[10] 1954年制定。都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善・宅地利用の増進を図るため、土地の区画形質の変更、公共施設の新設・変更に関する「土地区画整理事業」の施行者・施行方法・費用負担等を規定する。
[11] 「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」の略称。1997年制定。土地・建物を共同化して新建築物の床へ権利変換することを基本としつつ、土地から土地への権利変換も可能とし、老朽化建築物を除去して防災機能を有する建築物・公共施設等を整備する「防災街区整備事業」を行う。
[12] 1987年制定。集落地域の「都市化の波」に対処するため、計画的に土地利用の整序化や良好な集落環境の実現を図る。
[13] 「特別緑地保全地区」内における、建築物その他の工作物の新築・改築・増築、宅地造成・土地開墾・土石採取・鉱物掘採その他の土地形質の変更、木竹の伐採、水面の埋立て・干拓等については都道府県知事等に事前に届け出て、許可を受けなければならない（14条）。なお、「特別緑地保全地区」は、無秩序な市街地化の防止、公害又は災害の防止等のため必要な遮断地帯、緩衝地帯又は避難地帯等の機能を有する点でも有益である（12条）。
[14] 「首都圏近郊緑地保全法」の略称。1966年制定。環境基本法に基づく環境基本計画との調和が求められる。
[15] 「近畿圏の保全区域の整備に関する法律」の略称。1967年制定。首都圏と同じく、環境基本計画との調和が求められる。
[16] 宅地造成に伴う崖崩れ・土砂流出による災害の防止のため必要な規制を行う（1条）。都道府県知事（又は、指定都市・中核市の長）等が、宅地造成工事規制区域・造成宅地防災区域を指定して、規制する。1961年制定
[17] 「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」の略称。土砂災害から国民の生命を守るために土砂災害のおそれのある区域等を指定し、開発行為の規制、建築物の構造規制、建築物の移転勧告等を行う。
[18] 河川区域内の土地において工作物を新築し、改築し、又は除却しようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、河川管理者の許可を受けなければならない（26条1項）。
[19] 森林計画・保安林等の基本事項を定めて、森林の保続培養と森林生産力の増進を図る（1条）。火災・風水害等に配慮する（10条の2）。
[20] 森林法4条4項、環境基本法15条1項
[21] 1994年に制定された「水道原水水質保全事業の実施の促進に関する法律」及び「特定水道利水障害の防止のための水道水源水域の水質の保全に関する特別措置法」。前法の主務大臣は、厚生労働大臣、農林水産大臣、国土交通大臣、環境大臣（18条）。後法は環境大臣（3条、4条）。
[22] 公益企業が行う業務占用（上下水道、ガス、軌道、電柱、電線、公衆電話、郵便ポスト等）及びその他の一般占用（地下街、アーケード、広告等、露店等）については、道路管理者（都道府県知事、市町村長等）の許可を受けなければならない（32条）。
[23] 個人・法人が農地を売買・貸借する場合は、農地法に基づいて農業委員会等の許可を受けるか、又は、農業経営基盤強化促進法に基づいて市町村が定める「農用地利用集積計画」により権利を設定・移転しなければならない。
[24] 農林水産大臣と都道府県知事が協議して農業振興地域整備基本方針を定め、都道府県知事が農業振興地域を指定する。この指定を受けた市町村は農業振興地域整備計画を定め、農用地利用計画の策定・農用地区域内の土地に関する農地転用及び開発行為の規制等を行う。
[25] ダム・湖沼水位調節施設の建設によって基礎条件が著しく変化する地域について、生活環境・産業基盤等の整備、ダム貯水池の水質汚濁防止、湖沼の水質保全のための「水源地域整備計画」を策定し、実施を推進する等の特別措置を講ずる（1条）。
[26] 新築住宅の届出をして住所を付番されないと、住民票作成や郵便物配送に支障が生じる。
[27] 駐車場整備地区、路上駐車場・路外駐車場、建築物における駐車施設等について定める。
[28] 「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」の通称。2006年制定（1994年制定のハートビル法〔建物中心〕と2000年制定の交通バリアフリー法を統合）
[29] 「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」の略称。
[30] 都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずる（1条）。国・地方公共団体・事業者・住民の責務を定める（3条～6条）。
[31] 飲食店等の公衆衛生に与える影響が著しい営業（2017年5月現在、34業種）を行うには都道府県知事等の許可が必要である（52条1項）。
[32] 「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」の略称。1970年制定。興行場・百貨店・店舗・事務所・学校等の用に供される建築物で、相当程度の規模を有する「特定建築物」の所有者・占有者等に対して「建築物環境衛生管理基準」を遵守することを義務づけ、厚生労働大臣の免状を持つ「建築物環境衛生管理技術者」にその維持管理の監督に当たらせる。建築物の環境衛生上の維持管理を行う事業者は、都道府県知事の登録を受けることができる。
[33] 都道府県知事は、公衆浴場の設置の場所若しくはその構造設備が、公衆衛生上不適当であると認めるとき又はその設置の場所が配置の適正を欠くと認めるときは、浴場経営の許可を与えないことができる。（2条2項前段）
[34] 旅館業を経営しようとする者は、都道府県知事（略）の許可を受けなければならない（3条1項）。都道府県知事は、施設の構造設備が政令で定める基準に適合しないと認めるとき、当該施設の設置場所が公衆衛生上不適当であると認めるときは（略）、許可を与えないことができる（3条2項）。
[35] 温泉湧出のための土地の掘削や、温泉を公共の浴用又は飲用に利用するには、都道府県知事の許可を要す（3条、4条、15条）。
[36] 映画・演劇・音楽・スポーツ・演芸・観せ物を、公衆に見せ、又は聞かせる興業場の施設は、換気、照明、防湿及び清潔その他入場者の衛生に必要な措置を講じなければならない（1条1項、3条、4条）。業として興行場を経営しようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない（2条1項）。都道府県知事は、興行場の設置の場所又はその構造設備が都道府県（略）の条例で定める公衆衛生上必要な基準に適合しないと認めるときは、前項の許可を与えないことができる（2条2項）。
[37] 理容所の構造設備については都道府県知事の検査を受けなければならない（11条～14条）。
[38] 公衆衛生のための措置（溶剤・洗剤の使用、床に関して汚水が浸透しないコンクリート・タイル等の不浸透性材料で築造して適当な勾配・排水口を設置、伝染性疾病病原体の汚染がある洗濯物の消毒等）が求められる。
[39] 「化製場」とは、獣畜の肉・皮・骨・臓器等を原料として皮革・油脂・にかわ・肥料・飼料その他の物を製造するために設けられた施設のことである（1条2項）。都道府県知事等の許可を受けて設置する。
[40] 薬局・医薬品販売・医薬品等製造等の事業を行うためには、法に従って厚生労働大臣・都道府県知事等の許可を受けなければならない（4条、12条、23条の2）。
[41] 病院・診療所・助産所を開設するときは、開設地の都道府県知事の許可を受けなければならない（7条）。
[42] 臨床検査技師は、医師又は歯科医師の指示の下に、微生物学的検査・血清学的検査・血液学的検査・病理学的検査・寄生虫学的検査・生化学的検査・厚生労働省令で定める生理学的検査を行うことを業とする者であり、厚生労働大臣が臨床検査技師名簿に登録して免許を与える（3条、5条、6条）。衛生検査所の開設は都道府県知事等に登録することを要す（20条の3第1項、2項）。
[43] 歯科技工所を開設した者は、開設後10日以内に、開設場所・管理者氏名・その他厚生労働省令で定める事項を歯科技工所の所在地の都道府県知事等に届け出なければならない（21条）。
[44] あん摩マツサージ指圧師免許・はり師免許・きゆう師免許を受けなければこれを業とすることが出来ず、「施術所」の開設者は、開設後10日以内に所定事項を都道府県知事に届け出なければならない（1条、9条の2）。
[45] 施術所を開設した者は、開設後10日以内に、開設場所・業務に従事する柔道整復師の氏名・その他厚生労働省令で定める事項を施術所の所在地の都道府県知事に届け出なければならない（19条）。
[46] 介護老人保健施設を開設しようとする者は、厚生労働省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない（94条）。指定居宅サービス事業者は、都道府県知事が事業所ごとに指定する（41条、70条）。
[47] 都道府県は、養護老人ホーム・特別養護老人ホームの設備・運営について、条例で基準を定めなければならない（17条）。
[48] 都道府県知事の認可を得て児童福祉施設を設置することができる（35条）。1947年制定
[49] 幼稚園及び保育機能施設のそれぞれの用に供される建物及びその附属設備が条例に適合していることを都道府県知事が認定する（3条3項）。
[50] 「障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律」の略称。指定障害支援施設の指定時に入所定員数を確認等。
[51] 「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」の略称。2015年制定
[52] 省エネ法は、工場等、輸送、住宅・建築物、機械器具等の4事業分野の事業者を規制する。この中の住宅・建築物に関する措置が「建築物省エネ法」として独立した。
[53] 2015年7月制定、2017年4月施行