インドネシア：外国人による居住用不動産の所有に関する新政令
長島・大野・常松法律事務所
弁護士 坂 下 大
2015年12月22日、居住外国人による居住用不動産の所有に関する政令103号（以下「新政令」という。）が成立し、同年12月28日から施行されている。外国人による居住用不動産の所有に関しては、これまで1996年政令40号（以下「旧政令」という。）がこれを規定していたところ、新政令は旧政令を廃止し、新たに当該事項に関するルールを定めるものである。外国人による不動産取得については、不動産業界を中心に規制緩和の期待が高まりつつあったが、結局新政令は旧政令の枠組みを大きく変更するものではなく、不動産市場に与える影響は限定的であるとの声も聞かれる。
1 外国人による不動産取得
そもそも、インドネシアにおける不動産に関する主要な権利としては、土地基本法において以下のものが認められている。
(1) 所有権（Hak Milik）
土地の所有権を取得できるのは、原則としてインドネシア国民に限られており、法人はインドネシア法人であるか否かを問わず、また、外資・内資の別を問わず、これを取得することができない。
(2) 事業権（Hak Guna Usaha）
事業権とは、国が直接管理する土地を、農業、漁業又は畜産業のために利用する権利である。(i)インドネシア国民、及び(ii)インドネシア法人（外国資本企業（PMA企業）を含む。）に保有が認められている。
(3) 建設権（Hak Guna Bangunan）
建設権とは、自己が所有権を有さない土地の上に建物を建設して当該建物を所有する権利である。事業権同様、(i)インドネシア国民、及び(ii)インドネシア法人（外国資本企業（PMA企業）を含む。）に保有が認められている。
(4) 使用権（Hak Pakai）
使用権とは、土地を特定の目的のために使用する、又は土地上の作物を収穫する権利である。(i)インドネシア国民及び一定の外国人、並びに(ii) インドネシア法人（外国資本企業（PMA企業）を含む。）及び一定の外国企業にも保有が認められている。
2 外国人による不動産の取得
以上のとおり、外国人（個人）がインドネシアにおいて取得できる不動産に関する権利は使用権に限られている。かかる外国人による権利取得に関し、居住用不動産に係るものとして、新政令は大要以下のルールを定めている。
(1) 取得が認められる外国人
新政令上、居住用不動産を取得することができる外国人は、滞在許可を保有し、かつ、その滞在がインドネシアに一定の利益をもたらす者に限られる。
(2) 取得できる不動産の範囲
旧政令と同様、新政令においても、外国人が取得できる居住用不動産は、使用権（Hak Pakai）に基づいて建設された戸建て住居又はアパートのユニットに限られている。旧政令では、外国人が取得できる居住用不動産は1つに限られていたが、新政令においてはそのような制限は設けられていない。
(3) 使用権の期間
新政令は、外国人が取得可能な使用権の期間を、戸建て住居については延長及び更新を含めて最長80年（30年＋延長20年＋更新30年）とし、旧政令（25年＋延長20年）よりも長い期間、外国人による居住用不動産の保有を認めている。なお、アパートのユニットについては、保有期間について特段の制限は定められていない。